Сделки с недвижимостью. Когда налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не подлежит уплате?

Сделки с недвижимостью. Когда налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не подлежит уплате?
⠀
⠀⠀Определяющим фактором в вопросе о том, нужно ли платить НДФЛ при совершении сделок с недвижимостью или нет, является срок владения жильем до момента продажи (так называемый минимальный срок владения недвижимостью).
⠀
⠀⠀По общему правилу он начинается со дня регистрации права собственности на объект.
(Исключение: применительно к наследованию срок отсчитывают с момента смерти наследодателя; при покупке квартиры по ДДУ - срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты по ДДУ).
⠀
⠀⠀Минимальный срок владения недвижимостью 3 года (по прошествии которого при продаже объекта НДФЛ платить не придётся) устанавливается в следующих случаях:
⠀
- Недвижимость получена Вами в подарок;
- Унаследована Вами от близкого родственника;
- Приобретена по договору ренты;
- Приватизирована;
- Является единственным жильем.
- Была приобретена до 1 января 2016 года,
⠀
⠀⠀Во всех остальных случаях минимальный срок владения составляет 5 лет.
⠀
⠀⠀Итак, если Вы решили продать принадлежащую Вам недвижимость стоимостью более одного миллиона до истечения минимального срока владения (3 или 5 лет), то Вы должны будете заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ) в размере 13% для  резидентов РФ (находящихся в РФ от 183 дней за год) и 30% для не налоговых резидент РФ.
⠀
⠀⠀То есть, при продаже недвижимости Вы не должны платить НДФЛ в следующих случаях:
⠀
1. По прошествии 3 или 5 лет владения обьектом.
2. До истечения 3 или 5 лет владения, если стоимость продаваемой недвижимости 1 млн. и менее.
3. Цена продажи ниже цены покупки, но не менее 70% кадастровой стоимости.
4. Цена покупки и продажи идентична, но не менее 70% кадастровом стоимости.

🔺Рассмотрим Иные случаи, при которых не уплачивается НДФЛ:
⠀
1. НДФЛ не уплачивается наследником при наследовании им недвижимого имущества.
⠀
2. НДФЛ не уплачивается одаряемым при дарении ему недвижимости, где сторонами сделки являются близкие родственники. Если же стороны сделки по дарению не являются близкими родственниками, то НДФЛ подлежит уплате.
⠀
3. С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты НДФЛ, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
* В семье 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
* Продав жилье, семья в течение того же календарного года покупает другое (или до 30 апреля следующего года);
* Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
* Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
⠀
🔺 Как снизить налог при реализации подаренного жилья?
⠀
⠀⠀Налог при реализации недвижимости, если не прошел период владения, отныне подлежит уплате не со стоимости недвижимости, а с разницы между суммой, уплаченной при дарении, и ценой продажи.
⠀
⠀⠀Пример: Александра в 2019 г. получила в дар от дяди квартиру. Поскольку дядя —  не близкий родственник, она заплатила налог при дарении. Цена квартиры в 2019 г. была 3 млн рублей, налог — 390 000 рублей. В 2021 г. Александра решила продать квартиру по цене 4 млн рублей. НДФЛ: 4 млн - 3 млн = 1 млн рублей * 13% =130 000 рублей.
⠀
⠀⠀Важно, что есть возможность учитывать не только свои расходы на квартиру, но и расходы наследодателя или дарителя, если они не получали налогового вычета. Это актуально при расчете налога во время продажи квартиры, подаренной родственником.
⠀
⠀⠀В 2017 г. Валерия приобрела квартиру стоимостью 5 млн рублей, не заявляя по ней налогового вычета. В 2019 году она решила подарить квартиру своему сыну Альберту. Альберт спустя 2 года решил продать квартиру за 7 млн рублей. Учитывая, что дарение для Альберта происходило как для близкого родственника, - он не платил НДФЛ, то есть у него не было фактически понесенных расходов на квартиру. Однако за счет того, что его мама потратила 5 млн рублей на покупку квартиры в 2017 г., его налогооблагаемая база уменьшится с 7 млн до 2 млн рублей. Следовательно, налог составит 2 млн * 13% = 260 000 рублей.
⠀
⠀⠀🔺Подведём итог:
⠀⠀Вы освобождаетесь от уплаты НДФЛ при получении недвижимости по наследству независимо от того, кем для Вас приходится наследодатель.
⠀⠀ По сделкам Дарения от уплаты НДФЛ освобождаются только близкие родственники.
⠀
⠀⠀Для продажи жилья без уплаты налога необходимо учитывать минимальный срок владения: общий – 5 лет, при соблюдении необходимых условий —  3 года.
⠀
⠀⠀Если продажа недвижимости происходит ранее вышеуказанного срока, то налогооблагаемая база может быть уменьшена, либо на произведенные расходы, либо на 1 млн рублей. Учитываются, как Ваши фактические расходы (если вы, например, заплатили налог при дарении), так и расходы дарителя или наследодателя, если они не заявляли вычет.

Скачать видео