Lastenfreistellung und lastenfreier Erwerb - Grundstück lastenfrei kaufen

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Lastenfreistellung und lastenfreier Erwerb. Was bedeutet Lastenfreiheit und was heisst es, ein Grundstück lastenfrei zu kaufen? Darum geht es heute!

Also, was bedeutet “lastenfrei”?

Wer eine Immobilie verkaufen will, muss dem Eigentümer laut Kaufvertrag die Immobilie lastenfrei übergeben.

Denn der Verkäufer ist per Kaufvertrag dazu verpflichtet, dem Käufer das Eigentum an der Immobilie zu übergeben. Er soll schließlich der neue Eigentümer werden.

Der Käufer kann aber nur dann zum neuen Eigentümer der Immobilie gemacht werden, wenn keine Eigentumsrechte Dritter (z.B. Banken, wenn eine Grundschuld eingetragen ist) an das Grundstück bestehen. Diese Lasten und Beschränkungen sind dann in Abteilung II und III des Grundbuchs eingetragen ( Mehr zum Grundbuch den einzelnen Abteilungen erfahren Sie hier: )

Was muss ich machen, wenn Rechte Dritter im Grundbuch bestehen?

Falls die Immobilie nicht lastenfrei ist und Rechte Dritter im Grundbuch stehen, müsse diese Lasten entweder vor Abschluss des Kaufvertrags gelöscht werden oder der Käufer muss sich mit der Übernahme der bestehenden Lasten einverstanden erklären.

Ein typisches Beispiel ist hier, dass der Verkäufer die Immobilie für ein Darlehen mit einer Grundschuld belastet hat. Solange das Darlehen noch nicht komplett zurückgezahlt wurde, bleibt die Grundschuld auch im Grundbuch bestehen.

Um Das Grundstück lastenfrei zu machen, muss die Grundschuld aus Abteilung III vom Grundbuch gelöscht werden und dafür wird die Löschungsbewilligung des Darlehensgebers, also in den meisten Fällen die Bank, benötigt. Diese Löschungsbewilligung erhält der Verkäufer nur dann, wenn er das entsprechende Darlehen auch an die Bank zurückgezahlt hat.

Ein weiteres Beispiel hier wäre das Wohnrecht. Wenn Eltern aus steuerlichen Gründen die Immobilie zum Beispiel frühzeitig ihren Kindern übertragen und sich selber mit einem lebenslangen Recht, dort weiterhin wohnen zu können, in das Grundbuch eintragen lassen. Auf dieses Recht kann dann später zugunsten der Lastenfreiheit auch wieder verzichtet werden.

Was passiert mit Lasten, die nicht löschbar sind?

Nicht bei allen Immobilien ist es möglich, dass das Grundbuch in Abteilung II und III lastenfrei übergeben werden kann. In diesem Fall muss der Käufer die Last beim Erwerb der Immobilie mit übernehmen, was dann entsprechend im Kaufvertrag festgehalten wird.

Ein gutes Beispiel sind hier Wegerechte, wenn beispielsweise der Nachbar das Grundstück überqueren muss, um zu seinem eigenen Grundstück zu kommen. Sie sind oft sehr schwer zu löschen und müssen deshalb von den Käufern mit übernommen werden. Denn ohne das Wegerecht als Last im Grundbuch hätte der Nachbar womöglich keine rechtlich einwandfreie Möglichkeit mehr um an sein eigenes Grundstück zu kommen.

diese Art von Lasten wirken sich aber meistens nicht wirklich negativ aus.


Die Lastenfreistellung ist also besonders dann wichtig, wenn Sie vorhaben Ihre Immobilie an einen neuen Eigentümer zu verkaufen. Dieser möchte natürlich eine Immobilie erhalten, die ganz ihm gehört und wo keine Rechte von Dritten vorhanden sind. Unterscheiden muss man hier aber zwischen Lasten wie Grundschulden und Hypotheken oder Wohnrechten, die sich ganz klar negativ für den neuen Eigentümer darstellen würden, und Lasten wie etwa Wegerechte, die in den meisten Fällen mit übernommen werden und meistens keine wirklichen negativen Konsequenzen für den neuen Eigentümer mit sich bringen.


Da es natürlich von Fall zu Fall einzelne Ausnahmen und Sonderfälle geben kann, macht es Sinn einen kompetenten Ansprechpartner an seiner Seite zu haben. Falls Sie Unterstützung brauchen, stehen wir Ihnen gerne als Immobilienberater zur Seite! Nutzen Sie dazu gerne unser kostenfreies Erstgespräch!

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