Grundflächenzahl (GRZ) bei Immobilien – Zulässige Grundfläche berechnen

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Die Grundflächenzahl (kurz GRZ) bei Immobilien – was ist die GRZ und wie berechne ich die Grundfläche einer Immobilie?

Die Grundflächenzahl oder GRZ und die Berechnung der Grundfläche spielen sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf einer Immobilie eine wichtige Rolle, da die GRZ entscheidend für den Verkaufspreis der Immobilie ist. Was die Grundflächenzahl genau ist und wie Sie bei Immobilien die Grundfläche berechnen, erfahren Sie im heutigen Video!

Was ist die Grundflächenzahl eigentlich und wofür steht sie?

Die Grundflächenanzahl, kurz GRZ genannt, gibt an, wie viel Prozent eines Grundstücks von Haus, Garage und Terrasse eingenommen werden, also bebaut werden darf und wie viel frei bleiben muss.

Die Grundflächenzahl gibt also den Flächenanteil eines Baugrundstücks an, der überbaut werden darf. Die GRZ wird als Dezimalzahl angegeben. Wird die GRZ zum Beispiel mit 0,2 angegeben, bedeutet dies, dass 20% der Grundstücksfläche überbaut werden dürfen.
Eine GRZ von 1,0 würde hier bedeuten, dass eine eine komplette Überbauung möglich ist.

Grundfläche berechnen

Um die zulässige Grundfläche für Ihr Haus auf dem entsprechenden Baugrundstück zu berechnen müssen sie nur die Grundstücksgröße mit der Grundflächenzahl multiplizieren.


Ein einfaches Beispiel:


Steht in einem Bebauungsplan eine GRZ von 0,2 für ein 800 Quadratmeter großes Grundstück, sieht die Formel so aus:

Formel: Grundstücksgröße x Grundflächenzahl= zulässige Grundfläche

800 Quadratmeter x 0,2 GRZ = 160 Quadratmeter Grundfläche



In diesem Beispiel beträgt die zulässige Grundfläche 160 Quadratmeter, Sie als Bauherr dürften also 160 Quadratmeter des Grundstücks überbauen.
Das bedeutet jedoch nicht zwingend, dass die gesamte Wohnfläche nur 160 Quadratmeter groß sein darf. Wenn laut Bebauungsplan mehrere Geschosse erlaubt sind, kann die Gesamtwohnfläche hier auch größer sein, da diese sich dann auf mehrere Geschosse verteilt.

Wenn es um die Größe der Wohnfläche geht, spielt nicht nur die Frage, wie viel der Grundfläche bebaut werden darf, eine wichtige Rolle. Auch die Frage, wie hoch ein Gebäude maximal sein darf, ist hier von Bedeutung. Darüber gibt die sogenannte Geschossflächenzahl (GFZ) Auskunft. Mehr zum Thema Geschossflächenzahl erfahren Sie in unserem Video zu dem Thema.

Für den Bauherren des Grundstücks ist außerdem interessant zu wissen, wo genau eine Immobilie auf einem Grundstück errichtet werden kann. Diese Frage beantwortet dann der Bebauungsplan, wo häufig das zulässige Baufenster in welchem eine Bebauung grundsätzlich möglich ist, schon eingezeichnet ist.
Der Bebauungsplan kann außerdem weitere Vorgaben enthalten, die für die realisierbare Wohnfläche relevant sind (z.B. Anzahl der errichtbaren Wohneinheiten).

Wo finde ich die Grundflächenzahl (GRZ)?

Die Grundflächenzahl (GRZ) finden Sie in der Regel im entsprechenden Bebauungsplan der Gemeinde. Dort ist sie als ein- oder zweistellige Dezimalzahl festgeschrieben.

Besonderheiten bei der GRZ

Bei der Berechnung der Grundfläche mithilfe der GRZ gibt es einige Besonderheiten zu ebachten. Zur bebaubaren Grundfläche gehört nämlich nicht nur das Haus selber mit Außenmauern, Terrassen und Balkonen (auch als GRZ I bezeichnet), sondern auch die Grundflächen von Stellplätzen, Zufahrten, Garagen, Wegen, Gartenhäusern sowie baulichen Anlagen unter der Erde (auch als GRZ II bezeichnet).

Oft ist es möglich die zulässige Grundfläche im Falle solcher Nebenflächen (GRZ II) auf Antrag um 50 % zu überschreiten. Dabei darf die GRZ jedoch nicht den Wert von 0,8 überschreiten. Da es hier von Bundesland zu Bundesland starke Unterschiede in den geltenden Bebauungsplänen gibt, ist es durchaus sinnvoll beim zuständigen Bauamt nachzufragen und sich nach den genauen lokalen Gegebenheiten zu erkundigen.


Wofür ist die GRZ von Bedeutung?

Die Grundflächenzahl (GRZ) ist vor allem aus wirtschaftlicher Sicht für Verkäufer und Käufer von Grundstücken und gebrauchten Immobilien von Bedeutung. Grundsätzlich gilt je höher die Grundflächenzahl, desto wertvoller ist auch das Grundstück.

Als Verkäufer können Sie bei einer höheren GRZ auch einen höheren Preis erzielen und als Käufer haben Sie die Möglichkeit bei hoher GRZ, mehr Wohnraum pro Quadratmeter Grundstück zu schaffen. Die Grundflächenzahl ist also eine der wichtigsten Faktoren bei der Einschätzung der baulichen Nutzung eines Grundstücks sowie bei der Wertermittlung.

Für Käufer einer gebrauchten Immobilie ist die GRZ besonders dann von Bedeutung, wenn diese Anbauten, Garagen oder andere Außenanlagen planen. Je nachdem, wie viel Prozent der zulässigen Grundfläche schon bebaut und genutzt sind und der entsprechenden GRZ, ist eine bauliche Erweiterung zulässig oder nicht.

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