卖投资房增值税到底怎么算 | 房屋出租哪些费用可以抵扣 | 关于投资房的费用是放到投资房成本里合适还是放出租费用合适

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说到卖房，大家最关心的肯定是“我这房子能不能卖个好价钱“，而如果你要卖的是一处出租房呢，赚的可不单单是卖房的收益，还有平时的出租收益，那么卖了房之后，税该怎么报呢？费用和成本分别又是哪些呢？
你可能会说了：“费用和成本不是一回事吗？就是所有的支出嘛。报税的部分就是把所有的出租收入卖房收入加一起，再减去房子的所有支出，剩下的报个人所得税就行了。”
有这种想法的朋友不在少数，可这么报对吗？如果你真这么操作，那就大错特错了。首先，费用和成本是两个概念，不能混为一谈。费用一般是指会持续发生的，金额较小的，譬如你的房屋贷款利息、管理费、水电费、房屋保险，平时的小修小补等等；而成本呢，一般是一次性发生的，金额较大的，能提高房屋价值的开销，好比你为了房子能卖出好价钱，你重新做了装修，那么这个装修费就属于你的房子成本了。
也正是因为卖出租房存在出租费用和房子本身成本这两部分，所以当你卖房之后，报税也相应地要填两个不一样的税表。
是不是听着有点乱啊？没关系，接下来我就以李小姐卖房的故事为例来告诉你，出售出租房，税该怎么报才对？
李小姐的这处投资房是6年前花40万贷款买的二手房，为了让房子能租个好价钱，李小姐重新装修了一番，还打了广告。因为地段好，房子又打理得不错，一个月的时间，李小姐就把房子租出去了，还租了个好价钱，一个月租金2000，不包水电气，管理费，李小姐出，一个月550。
房子出租期间，中间换了两拨租客，每换一次租客呢，李小姐都会重新粉刷一次墙面，换一把新锁。不过房子出租到第5年的时候，因为李小姐急需用钱，于是打算卖房，刚好租约也到期了，租客也不打算续租了。不过卖房并不顺利，房子挂了两个月才遇到心仪的买家，卖了70万。
接下来，李小姐就要考虑卖房之后的报税问题了。那么你觉得李小姐卖的这处出租房，税该怎么报呢？根据我前面说到的有关费用和成本的概念区分，你认为哪些支出应该算作出租的费用，哪些该作为房子的成本呢？
我们先来列一下李小姐卖的这处出租房一共有哪些花费：
这是贷款买的二手房，没有HST，但它有贷款利息，这属于固定支出，每个月都需要支付，是费用；过户的时候，律师要做法律文书，会产生一个律师费，这是一次性的支出，算成本；拿到房之后，李小姐为了租个好价钱，重新装修了一番，有一笔装修费，这是为了提高房屋价值的花费，是成本，同时她还打了广告，有广告费，不过呢，广告并不会令房屋增值，所以这属于费用；房子每个月要交的管理费、每年定期要交的地税，还有每年找会计师报税的费用，也都是李小姐的固定支出，属于费用；因为出租的5年里换了两拨租客，每换一次租客，李小姐都重新粉刷墙面、换锁，这些都算作是维护房屋的支出，同样是费用；而到了她要卖房的时候，不太顺利，房子空置了两个月才卖出去，所以这两个月水电气的费用，没有租客了，就得李小姐来买单了，这也属于费用；最后卖房卖了70万，房产经纪有功劳，而经纪的费用是由卖方承担，所以这部分就算做房子的成本了。
这样大致罗列下来，是不是清晰很多。再对照具体需要填写的两个税表，一个是专门填写出租房收支的T776表，其中第四部分是很详细的费用项目，可以一一对应，如果房子是你和别人共同拥有的，那么还需要填写你所占的比例。同样地，卖房的收支需要填写的是这份T1 Schedule3表，这个比较简单，只需要写卖房收入和成本。
总归而言，出售出租房，报税分两部分，一个是报出租收支的，一个是报卖房收支的。而要填对表，关键的是弄清楚哪些算作费用，哪些算是成本。费用一般是指譬如房屋贷款利息、管理费、水电费、房屋保险，平时的小修小补等等会持续发生的，金额较小的开销；而成本呢，一般是一次性发生的，金额较大的，能提高房屋价值的开销，像豪华装修。

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